Kürzere Gebäudeabschreibung: Gutachten nicht immer überzeugend

Vermieter können Gebäude steuerlich abschreiben: Die reguläre lineare AfA (Absetzung für Abnutzung) beträgt je nach Baujahr 2 oder 2,5 Prozent pro Jahr. Wer nachweisen kann, dass die tatsächliche Nutzungsdauer des Gebäudes kürzer ist, darf eine höhere jährliche Abschreibung ansetzen. Hierfür ist in der Regel ein Sachverständigengutachten erforderlich – doch nicht jedes Gutachten überzeugt die Finanzbehörden.

Der Bundesfinanzhof hat in mehreren Urteilen klargestellt, dass pauschale oder oberflächliche Gutachten nicht ausreichen, um eine kürzere Nutzungsdauer zu begründen. Das Gutachten muss den tatsächlichen Zustand des Gebäudes detailliert bewerten, konkrete bautechnische Mängel benennen und eine nachvollziehbare Berechnung der verbleibenden Nutzungsdauer liefern.

Besonders kritisch betrachten Finanzämter und Gerichte Gutachten, die lediglich allgemeine Aussagen zum Baujahr oder zum Erhaltungszustand des Gebäudes enthalten, ohne auf die spezifischen Eigenschaften der konkreten Immobilie einzugehen. Auch Gutachten, die von den üblichen AfA-Tabellen erheblich abweichen, ohne dies substanziell zu begründen, werden häufig abgelehnt.

Um ein akzeptiertes Gutachten zu erhalten, sollte der Gutachter folgende Punkte detailliert dokumentieren: den Zustand tragender Bauteile (Fundament, Außenwände, Dach), den Zustand von Versorgungsleitungen und technischen Anlagen sowie vorhandene Baumängel und deren Auswirkung auf die Restnutzungsdauer.

Für Immobilieneigentümer gilt: Ein qualifiziertes Gutachten ist eine Investition, die sich erst bei einem deutlichen Mehrertrag durch die höhere jährliche Abschreibung rechnet. Eine genaue Kosten-Nutzen-Abwägung ist daher vor der Beauftragung eines Gutachters empfehlenswert.