Denkmalgeschützte Immobilie: Ermittlung der Abschreibung

Denkmalgeschützte Immobilien bieten neben dem kulturellen Erhalt besondere steuerliche Vorteile: Sanierungsaufwendungen können erhöht abgeschrieben werden. Die korrekte Ermittlung dieser Abschreibung ist jedoch komplex und erfordert sorgfältige Dokumentation.

Wer eine denkmalgeschützte Immobilie kauft und selbst bewohnt, kann die Sanierungskosten über zehn Jahre mit jeweils 9 Prozent als Sonderausgaben abziehen. Vermieter können sogar 8 Prozent über zwölf Jahre abschreiben. Voraussetzung ist in beiden Fällen, dass die Sanierungsmaßnahmen von der zuständigen Denkmalschutzbehörde vorab genehmigt und als förderungswürdig anerkannt wurden.

Die Abschreibung bezieht sich ausschließlich auf die tatsächlichen Sanierungsaufwendungen – nicht auf den Kaufpreis des Gebäudes. Kaufnebenkosten wie Grunderwerbsteuer, Makler- und Notargebühren sowie den Grundstücksanteil kann man nicht in die erhöhte Denkmal-AfA einbeziehen.

Häufige Fehlerquelle: Wer die Immobilie kauft, nachdem die Sanierung bereits vom Vorbesitzer begonnen wurde, kann nur anteilige erhöhte Abschreibungen für noch nicht begonnene Maßnahmen nutzen. Das Finanzamt prüft genau, ob die Kosten tatsächlich nach dem Eigentumsübergang angefallen sind.

Ein Gutachten zur Ermittlung der Restnutzungsdauer kann in Kombination mit der Denkmal-AfA vorteilhaft sein, um die Gesamtabschreibung zu optimieren. Dabei ist jedoch zu beachten, dass Gutachten den strengen Anforderungen der Finanzbehörden genügen müssen – pauschale oder unzureichend begründete Gutachten werden vom Finanzamt abgelehnt.